Imposto de Renda em FIIs: o que é isento, o que é tributado e como declarar

O que é

Imposto de Renda em FIIs é o conjunto de regras que define quanto a Receita Federal cobra de quem investe em fundos de investimento imobiliário. FII é um fundo que reúne dinheiro de vários investidores para aplicar em imóveis ou em títulos ligados ao setor, e cujas cotas (as "fatias" do fundo) podem ser negociadas na bolsa.

O ponto que confunde é que o investidor tem dois momentos de tributação diferentes. O primeiro é o rendimento, o dinheiro que o fundo distribui aos cotistas, em geral todo mês. O segundo é o ganho de capital, a diferença positiva entre o preço de venda da cota e o que o investidor pagou por ela.

Cada momento tem sua regra. Misturá-los leva a dois erros comuns: achar que "FII é tudo isento" ou achar que "FII é tudo tributado".

Como funciona

O fundo recebe aluguéis ou juros das suas aplicações e distribui a maior parte aos cotistas. O rendimento chega à conta do investidor já com o tratamento tributário definido: ou sem desconto, quando a isenção se aplica, ou com imposto retido na fonte, isto é, descontado antes do pagamento.

Fora da isenção, o imposto retido sobre os rendimentos distribuídos é de 20%, recolhido pelo administrador do fundo, e o valor entra na declaração como tributação exclusiva ou definitiva ¹. A Receita mantém um código próprio de recolhimento para a retenção sobre rendimentos de FII e Fiagro (Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais), o código 5232, listado na agenda tributária de 15 de junho de 2026 ⁴.

Já o ganho na venda das cotas não é retido pelo fundo. O próprio cotista apura o resultado e paga o imposto. Para cotas vendidas em bolsa, a Receita diz que o cálculo segue a mesma lógica dos ganhos com ações em bolsa; para vendas fora de bolsa, segue a lógica do ganho de capital na venda de bens e direitos ¹. A alíquota é de 20% sobre o ganho ¹.

Rendimento isento: as condições

A Lei 11.033/2004 isenta de Imposto de Renda, na fonte e na declaração anual da pessoa física, os rendimentos distribuídos por FII e Fiagro negociados em bolsa ou em mercado de balcão organizado (art. 3º, III) ⁷. A Receita lista esses rendimentos entre os "outros rendimentos isentos" da declaração ³. A isenção, porém, tem condições, e não vale para todo fundo nem para todo cotista.

Condições do fundo. Em 15 de outubro de 2026, o texto atualizado da lei exige que o fundo tenha pelo menos 100 cotistas (art. 3º, §1º, I), exigência com efeitos desde 1º de janeiro de 2024 ⁷. Fundos já existentes em 31 de dezembro de 2023 tiveram prazo até 30 de junho de 2024 para chegar a esse número; fundo novo tem 180 dias a contar da primeira integralização de cotas. Um fundo que fique abaixo do mínimo pode manter o tratamento se recompuser o número de cotistas em 30 dias (§§ 2º a 4º) ⁷. Materiais mais antigos falam em 50 cotistas; esse número não está no texto atual.

Condições do cotista. A isenção não vale para a pessoa física que tenha 10% ou mais das cotas do fundo ou que tenha direito a mais de 10% dos rendimentos (§1º, II). Também não vale para o conjunto de pessoas físicas ligadas entre si que reúna 30% ou mais das cotas ou dos rendimentos (§1º, III, com efeitos desde 1º de janeiro de 2024) ⁷.

Atenção: a isenção depende de requisitos do fundo e do cotista, todos previstos na lei ⁷. Fora da isenção, a retenção sobre o rendimento é de 20% ¹.

Mesmo isento, o rendimento precisa ser informado na declaração anual, na ficha de rendimentos isentos ³.

A conta do ganho de capital

A fórmula do imposto na venda de cotas é simples:

imposto = (preço de venda − preço de compra) × 20%

• Preço de venda: o valor recebido pelas cotas vendidas.
• Preço de compra: o valor pago por essas cotas, que o investidor deve guardar em nota ou extrato.
• 20%: a alíquota sobre o ganho líquido ¹.

Se a venda der prejuízo, não há imposto. O manual da Receita tem um campo específico de "Operações com FII/Fiagro" na declaração de renda variável, inclusive para prejuízos de anos anteriores nessa modalidade ². Isso indica que o resultado dos FIIs é acompanhado em grupo separado, e não misturado ao das ações.

A isenção de vendas de ações não vale aqui. O art. 3º, I, da Lei 11.033/2004 trata do ganho de pessoa física com ações no mercado à vista (e com ouro como ativo financeiro), condicionado a um teto mensal de vendas. O FII aparece em outro inciso (o III), que cuida só dos rendimentos distribuídos ⁷. Por isso, a expressão "mesma lógica das ações" ¹ se refere à forma de apurar o resultado, e não a esse teto de isenção: o ganho na venda de cotas de FII é tributado a 20% ¹.

O imposto sobre ganho em bolsa é pago por DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), código 6015, informado mês a mês na declaração ². O prazo de pagamento, para renda variável em bolsa, é o último dia útil do mês seguinte ao mês em que o ganho foi obtido ⁸.

Na prática: venda de cotas em outubro de 2026

Este exemplo é hipotético e ignora corretagem e outros custos.

1. Um investidor comprou 100 cotas de um FII a R$ 100,00 cada: R$ 10.000,00.
2. Em outubro de 2026, vende as 100 cotas a R$ 112,00 cada: R$ 11.200,00.
3. Ganho: R$ 11.200,00 − R$ 10.000,00 = R$ 1.200,00.
4. Imposto a 20%: R$ 1.200,00 × 0,20 = R$ 240,00 ¹.
5. Como a venda foi em outubro, o DARF vence no último dia útil de novembro ⁸.

Durante a posse, suponha que o fundo tenha distribuído R$ 0,80 por cota, ou R$ 80,00 no mês. Se as condições de isenção foram cumpridas, os R$ 80,00 chegam sem desconto ⁷. Se não foram, a retenção de 20% tira R$ 16,00 e o investidor recebe R$ 64,00 ¹.

É uma ilustração com números inventados, não uma projeção de preço nem de rendimento. O investidor pode também vender as cotas por menos do que pagou e registrar prejuízo.

Rendimento ou ganho de capital: o que muda

O dividend yield (rendimento distribuído em relação ao preço da cota) mede só o primeiro momento. Ele não diz nada sobre o imposto do segundo.

Vantagens e riscos do tratamento tributário

O que a regra oferece

• Rendimentos mensais são isentos para pessoa física quando fundo e cotista cumprem as condições da lei ⁷.
• O imposto sobre o ganho só existe se houve ganho: venda com prejuízo não gera imposto.

O que a regra não garante

• A isenção não é automática: depende de o fundo ter pelo menos 100 cotistas e de o cotista não ultrapassar os limites de participação ⁷.
• O ganho na venda é tributado mesmo quando o rendimento é isento ¹.
• O cotista é responsável por apurar o ganho e pagar o DARF dentro do prazo ⁸.
• A regra pode mudar, como se discutiu em 2025 (veja a seção a seguir). O FII também pode perder valor de cota, e o investidor pode perder parte do capital, independentemente de qualquer tributo.

No Brasil: o que mudou e o que não mudou em 2025 e 2026

A Medida Provisória 1.303, de 2025, tratava de mudar a tributação de várias aplicações financeiras. Ela perdeu a vigência à meia-noite de 8 de outubro de 2025, depois que a Câmara dos Deputados a retirou de pauta por 251 votos a 193 ⁵. A notícia da Câmara informa que, com isso, as regras anteriores seguem valendo para as aplicações em geral ⁵. Neste artigo, a regra de FII descrita é a do texto atual da Lei 11.033/2004 ⁷.

Em novembro de 2025 foi sancionada a Lei 15.270, que trata de tributação de dividendos e de altas rendas, com efeitos a partir de 1º de janeiro de 2026 ⁶. Ela criou a chamada tributação mínima (art. 16-A da Lei 9.250/1995), um imposto mínimo para contribuintes de renda elevada, que vale a partir do exercício de 2027, sobre o ano-calendário de 2026 ⁶. O art. 16-A, §1º, V, "i", exclui dessa base de cálculo os rendimentos de FII que cumprem as condições (cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado e pelo menos 100 cotistas) ⁶. Ou seja, o FII que cumpre os requisitos não entra na tributação mínima. Como a regra afeta cada contribuinte depende da renda e de outros fatores, e fica fora deste artigo.

A fiscalização tributária é da Receita Federal. A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) regula os fundos. As regras descritas valem em 15 de outubro de 2026; consulte as fontes para mudanças.

Perguntas frequentes

FII paga Imposto de Renda?

Depende do momento. O rendimento distribuído é isento para pessoa física se as condições da lei forem cumpridas ³⁷; fora da isenção, há retenção de 20% ¹. O ganho na venda das cotas é tributado a 20% ¹.

Preciso declarar rendimento isento de FII?

Sim. A Receita prevê um lugar na declaração para os rendimentos isentos de FII e Fiagro ³.

Como se paga o imposto sobre o ganho na venda de cotas?

Em operações em bolsa, o imposto sobre renda variável é pago por DARF de código 6015, até o último dia útil do mês seguinte ao do ganho ²⁸. Para venda fora de bolsa, a Receita indica o programa de Ganho de Capital ².

A MP 1.303 mudou a tributação dos FIIs?

Ela perdeu a validade em 8 de outubro de 2025 sem ser votada, e as regras anteriores continuaram para as aplicações em geral ⁵. A regra de FII citada neste artigo é a da Lei 11.033/2004 em vigor ⁷.

Vale a isenção das vendas de ações até um teto mensal para FII?

Não. Essa isenção está no inciso I do art. 3º da Lei 11.033/2004 e trata de ações no mercado à vista e de ouro; o inciso que trata de FII (o III) cobre só os rendimentos distribuídos ⁷. O ganho na venda de cotas de FII é tributado a 20% ¹.

Prejuízo na venda de FII aparece na declaração?

Sim. O manual da Receita tem campo próprio para operações com FII e Fiagro, inclusive para prejuízos de anos anteriores nessa modalidade ².

Para fechar

O Imposto de Renda em FIIs depende de saber se o dinheiro é rendimento ou ganho de venda: o primeiro é isento quando as condições da lei são cumpridas, o segundo é tributado a 20%. A isenção tem condições, e a lei muda, então a conferência nas fontes oficiais é parte do processo. Para o contexto de impostos de outros produtos, veja [[imposto-day-trade]] e [[ir-sobre-fundos]].