LIG: Letra Imobiliária Garantida: o que é, como funciona e quais são os riscos

O que é

A LIG é um título de crédito emitido por instituições financeiras para captar dinheiro, em geral destinado ao crédito imobiliário. A lei a define como um título nominativo, transferível e de livre negociação, garantido por uma carteira de ativos submetida a regime fiduciário ¹.

Em português simples: quem compra a LIG empresta dinheiro ao banco emissor e recebe de volta o valor mais juros, no vencimento. O diferencial está na garantia. Além de contar com o próprio banco, o investidor tem uma carteira de ativos reservada para pagá-lo ¹.

A LIG nasceu na Lei 13.097/2015, arts. 63 a 93, e hoje é regulamentada pela Resolução 5.001/2022 do Conselho Monetário Nacional (CMN), que está em vigor desde 2 de maio de 2022 ¹².

Como funciona

O mecanismo tem cinco peças:

1. O emissor. Pela resolução, podem emitir LIG bancos múltiplos, comerciais e de investimento, sociedades de crédito, financiamento e investimento, caixas econômicas, companhias hipotecárias, associações de poupança e empréstimo e cooperativas de crédito ².
2. A carteira de ativos. O emissor separa créditos imobiliários, títulos do Tesouro Nacional, derivativos de proteção e outros ativos que o CMN autorizar. Os ativos não podem ter ônus, a não ser a garantia dada aos titulares das LIG ¹².
3. O regime fiduciário. A carteira forma um patrimônio separado. Ela não entra na intervenção, na liquidação extrajudicial nem na falência do emissor e não responde por outras dívidas dele ¹.
4. O agente fiduciário. É uma instituição independente do emissor, que representa os investidores, convoca assembleias e, se o emissor quebrar, passa a administrar a carteira ¹.
5. O registro. A LIG é emitida só em forma escritural e registrada em depositário central autorizado pelo Banco Central ¹.

Se o banco cumpre o contrato, o investidor recebe do próprio banco. Se o banco entra em liquidação, a carteira é usada para pagar as LIG, os derivativos, os custos e os tributos. O que sobrar vai para a massa falida ¹.

Se a carteira não bastar, o saldo que faltar entra na massa do banco como crédito quirografário, isto é, sem preferência na fila de credores ¹.

Regras da carteira

A lei e a resolução impõem colchões de proteção. Estes são os principais:

• Sobrecolateral: o valor da carteira precisa superar o total das LIG em pelo menos 5% ¹².
• Proporção imobiliária: a lei exige ao menos 50% da carteira em créditos imobiliários ¹; a resolução eleva isso para 80% do valor nominal, com exceção de 50% quando o principal vence em até 180 dias ².
• Qualidade dos créditos: devem estar em dia, com hipoteca ou alienação fiduciária do imóvel, com seguro e com classificação de risco mínima fixada pela norma ¹².
• Limite do financiamento: o saldo do crédito não passa de 80% do valor do imóvel residencial e de 60% do não residencial ².
• Liquidez: ativos líquidos devem cobrir a maior saída líquida acumulada prevista nos 180 dias seguintes ².
• Tamanho: o total da carteira tem teto em relação ao ativo do emissor: 10% para as instituições do segmento S1, as maiores, e 30% para as demais, segundo a resolução ².

Na prática: uma LIG de R$ 10.000 por dois anos

Os números abaixo são hipotéticos. Não representam taxas de mercado de nenhuma data nem de nenhum emissor.

Suponha uma LIG de valor nominal R$ 10.000,00, prefixada, a 10% ao ano, com vencimento em dois anos.

• Após 12 meses: R$ 10.000,00 × 1,10 = R$ 11.000,00.
• Após 24 meses: R$ 11.000,00 × 1,10 = R$ 12.100,00.

Rendimento bruto: R$ 2.100,00. Para pessoa física residente, a lei isenta o rendimento de Imposto de Renda, então o valor líquido seria o mesmo, desde que a regra continue valendo ¹⁶.

Agora o lado da garantia. Imagine que o emissor tenha R$ 100 milhões em LIG em circulação. A carteira deve ter ao menos R$ 105 milhões, porque o excesso mínimo é de 5% ¹. Se o emissor entrasse em liquidação com a carteira em R$ 105 milhões, ela serviria primeiro para pagar as LIG, os custos e os tributos. Se a carteira tivesse só R$ 90 milhões de valor realizável, os R$ 10 milhões restantes virariam crédito sem preferência na massa do banco ¹.

A conta simplifica: na liquidação, custos, derivativos e tributos são pagos antes do saldo ¹. É uma ilustração. Não é projeção de rendimento nem previsão de que algum emissor falhe.

Imposto e regras no Brasil

Imposto de Renda. O art. 90 da Lei 13.097/2015 isenta de IR os rendimentos e os ganhos de capital da LIG para pessoa física residente no Brasil. Investidor não residente também tem isenção, exceto se vier de país de tributação favorecida, caso em que a alíquota é de 15% ¹. Em 24 de outubro de 2026, o Portal do Investidor, da CVM, também apresenta a LIG como isenta de IR para pessoa física ⁶.

Houve uma tentativa de mudar o tratamento dos títulos isentos. A Medida Provisória 1.303/2025 foi retirada de pauta na Câmara em 8 de outubro de 2025 e perdeu a validade sem virar lei ⁵. Leis tributárias mudam; confira o texto vigente na fonte oficial antes de qualquer conta.

Atenção: o texto do art. 90 foi lido em cópia hospedada fora do Planalto, porque a página oficial não abriu em 19 e 24 de outubro de 2026. Para a redação vigente, confira o Planalto.

Quem regula. O CMN fixa as regras de emissão, limites, prazos, resgate e carteira. A oferta pública segue as normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) ¹. O agente fiduciário deve ser instituição ou entidade autorizada pelo Banco Central, e infrações o sujeitam às penalidades aplicáveis às instituições financeiras; o Banco Central também autoriza os depositários centrais ¹.

Prazo e resgate. A resolução exige prazo médio ponderado de ao menos 24 meses e proíbe o resgate ou a recompra pelo emissor nos 12 primeiros meses, salvo exceções ². Se a LIG tiver prazo de 36 meses ou mais, ela pode ser corrigida mensalmente por índice de preços, como o IPCA ¹². A resolução não fixa valor mínimo de aplicação ². A B3, em página atualizada em abril de 2023, diz que o valor mínimo varia conforme a instituição ³.

Garantia. O FGC lista a LIG entre os títulos que não fazem parte da sua garantia ordinária ⁴. A proteção da LIG vem do emissor e da carteira, não do fundo.

LIG ou LCI: o que muda

A Letra de Crédito Imobiliário (LCI e LCA: o que são, como funcionam e como são tributadas) é a vizinha mais conhecida. A tabela compara o que cada uma é, sem concluir qual serve a quem.

Vantagens, riscos e limitações

O que a estrutura oferece

• Camada extra de proteção: o patrimônio da carteira é separado do banco, inclusive em liquidação ¹.
• Exigência de sobra: a carteira deve superar as LIG em pelo menos 5% ¹.
• Representação dos titulares por um agente fiduciário e por assembleia ¹.
• Isenção de IR para pessoa física residente, enquanto a lei for esta ¹⁶.

O que pesa contra

• Sem FGC. Se o emissor quebrar e a carteira não bastar, não há fundo garantidor que complete a diferença ⁴. Há risco de perda de parte do capital.
• Risco de crédito do emissor e dos ativos. A qualidade da carteira depende dos financiamentos que a compõem, e o emissor deve repor ativos se ela ficar insuficiente ¹. Ver Risco de crédito e rating: o que são, como funcionam e o que não garantem.
• Liquidez baixa. O Portal do Investidor classifica a liquidez da LIG como baixa, de longo prazo ⁶, e a resolução proíbe o resgate ou a recompra pelo emissor nos 12 primeiros meses, salvo exceções ². Ver Liquidez: o que é, como funciona e como medir o prazo para ter o dinheiro de volta.
• Risco de mudança de regra. A isenção está na lei, e lei pode ser alterada ⁵.
• Complexidade. O papel é mais difícil de avaliar que um CDB ou LCI.

Perguntas frequentes

A LIG tem garantia do FGC?

Não. O FGC a lista entre os títulos fora da garantia ordinária ⁴. Em outubro de 2026, o fundo garante até R$ 250 mil por CPF ou CNPJ, por instituição financeira ou conglomerado, com teto de R$ 1 milhão a cada quatro anos, para os instrumentos que cobre ⁴. Ver FGC: o que o Fundo Garantidor de Créditos cobre, até quanto e o que fica de fora.

A LIG paga Imposto de Renda?

Para pessoa física residente no Brasil, a Lei 13.097/2015 isenta rendimentos e ganhos de capital ¹. Em 24 de outubro de 2026, o Portal do Investidor também a descreve como isenta ⁶. A MP 1.303/2025, que mexia em isenções, perdeu a validade em 8 de outubro de 2025 ⁵. Confira sempre a lei vigente.

Quem pode emitir a LIG?

Instituições financeiras listadas na Resolução CMN 5.001/2022, como bancos múltiplos, comerciais e de investimento ². Empresas comuns não podem.

Qual o prazo mínimo?

A resolução pede prazo médio ponderado de ao menos 24 meses e veda o resgate nos primeiros 12 ². A B3, em página atualizada em abril de 2023, fala em vencimento mínimo de dois anos ³; a resolução, porém, trata de prazo médio ponderado, não de prazo mínimo por título.

Para fechar

A LIG é um título de renda fixa que soma a responsabilidade do banco a uma carteira de ativos separada, com margem de 5% e agente fiduciário. Em troca, fica fora do FGC, tem prazo longo e liquidez limitada, e a isenção de IR depende da lei em vigor. Para comparar, leia LCI e LCA: o que são, como funcionam e como são tributadas e FGC: o que o Fundo Garantidor de Créditos cobre, até quanto e o que fica de fora.