SAC e tabela Price: o que são, como funcionam e por que a parcela e o juro total mudam

O que é

SAC e tabela Price são dois sistemas de amortização. Amortizar é pagar a dívida aos poucos, reduzindo o saldo devedor, que é o quanto ainda falta pagar. Cada parcela de um financiamento tem duas partes: os juros do mês e a amortização, que é o pedaço que de fato diminui a dívida ¹.

SAC quer dizer Sistema de Amortização Constante. A amortização é igual em todas as parcelas. Como os juros incidem sobre um saldo que diminui, a parcela total começa mais alta e vai caindo ⁴.

Tabela Price é o desenho em que a parcela é igual do primeiro ao último mês. Os juros pesam mais no começo, e a amortização cresce com o tempo ¹⁴. O Banco Central descreve o cálculo de financiamentos de prestações fixas com juros compostos e capitalização mensal ⁵.

Os dois são usados em financiamentos parcelados de longo prazo; a Price é citada como muito comum no mercado imobiliário ⁴. Aqui o foco é esse tipo de financiamento. Para o contexto geral, veja Financiamento imobiliário: o que é, como funciona e quanto custa.

Como funciona

Os dois sistemas partem da mesma lógica: a cada mês, os juros são o saldo devedor multiplicado pela taxa mensal. O que muda é como se fixa a parcela.

No SAC:

1. Divide-se o valor financiado pelo número de parcelas. O resultado é a amortização, igual todo mês ⁴.
2. Calculam-se os juros do mês sobre o saldo daquele momento.
3. A parcela é amortização mais juros. Como o saldo cai, os juros caem e a parcela diminui ⁴.

Na Price:

1. Calcula-se uma parcela única que, ao longo de todo o prazo, quita a dívida com os juros.
2. Em cada mês, os juros saem do saldo; o que sobra da parcela amortiza a dívida ¹.
3. Como o saldo cai, os juros do mês diminuem e a parte amortizada aumenta, mesmo com a parcela igual ¹.

Nos dois casos, o juro total é a soma dos juros mensais. Quanto mais devagar o saldo cai, mais juros se acumulam. É essa a origem da diferença entre os sistemas.

Contratos reais podem somar à taxa uma correção do saldo (por um índice de preços, por exemplo), além de seguros e tarifas. Nesse caso a parcela muda ao longo do tempo mesmo na Price. O que vale para o seu contrato está no próprio contrato.

A conta: parcela, juros e saldo

Sejam: PV o valor financiado, i a taxa mensal (em decimal, 1% = 0,01) e n o número de parcelas.

SAC

• Amortização: A = PV ÷ n
• Juros do mês k: J(k) = saldo antes da parcela × i
• Parcela do mês k: A + J(k)
• Juros totais: i × PV × (n + 1) ÷ 2

Price

• Parcela: PMT = PV × i ÷ [1 − (1 + i)^(−n)]
• Juros do mês: saldo anterior × i
• Amortização do mês: PMT − juros do mês
• Novo saldo: saldo anterior − amortização

A fórmula da parcela da Price é a do valor presente de uma série de pagamentos iguais, isolando o pagamento ¹⁵. Todas as contas do SAC e os totais abaixo são nossos, feitos em 19 de outubro de 2026.

Na prática: R$ 120.000 em 120 meses

Para a conta ficar legível, usamos números redondos e hipotéticos: R$ 120.000,00, 1% ao mês (cerca de 12,68% ao ano de taxa efetiva; veja Taxa nominal, efetiva e equivalente: o que são, como converter e como comparar juros) e 120 parcelas, ou 10 anos. Para dar contexto, a meta da Selic estava em 13,75% ao ano depois da reunião do Copom de 16 de setembro de 2026 ³. A taxa do exemplo não é a de nenhum banco. Não há tarifas, seguros nem correção do saldo.

SAC

1. Amortização: 120.000 ÷ 120 = R$ 1.000,00 por mês.
2. Parcela 1: juros de 1% sobre R$ 120.000 = R$ 1.200,00; parcela de R$ 2.200,00.
3. Parcela 60: saldo antes de pagar = 120.000 − 59 × 1.000 = R$ 61.000,00; juros de R$ 610,00; parcela de R$ 1.610,00.
4. Parcela 120: saldo de R$ 1.000,00; juros de R$ 10,00; parcela de R$ 1.010,00.
5. Juros totais: 0,01 × 120.000 × 121 ÷ 2 = R$ 72.600,00. Total pago: R$ 192.600,00.

Price

1. Fator: 1,01^120 ≈ 3,300387; 1 − 1 ÷ 3,300387 ≈ 0,697005.
2. Parcela: 120.000 × 0,01 ÷ 0,697005 ≈ R$ 1.721,65, em todos os meses.
3. Parcela 1: juros de R$ 1.200,00 e amortização de apenas R$ 521,65.
4. Parcela 120: juros de cerca de R$ 17,05 e amortização de cerca de R$ 1.704,60.
5. Total pago: 1.721,65 × 120 = R$ 206.598,00. Juros totais: R$ 86.598,00.

Lado a lado

A parcela do SAC fica abaixo da parcela fixa da Price a partir do mês 49. Antes disso, é maior. A diferença nos juros totais é de cerca de R$ 14.000,00, ou 19% a mais na Price. A primeira parcela da Price é R$ 478,35 menor, e esse é o motivo de ela atrair quem precisa de uma parcela inicial menor.

Importante: os números são uma ilustração com taxa hipotética. Não são projeção nem oferta. Taxas reais, prazos, seguros, tarifas e correção do saldo mudam o resultado.

SAC ou Price: o que muda

A tabela descreve diferenças de mecanismo, não indica qual escolher. Cada pessoa tem renda, prazo e objetivos próprios.

Vantagens, riscos e limitações

O que cada sistema oferece

• SAC: juros totais menores com os mesmos taxa e prazo; saldo devedor cai de forma regular; parcela diminui com o tempo.
• Price: parcela inicial menor, o que pode facilitar a entrada no financiamento; parcela igual facilita lembrar o valor mensal.

O que cada sistema cobra

• SAC: a primeira parcela é maior e exige mais folga no orçamento no começo. Se a renda cair no início do contrato, o peso é maior.
• Price: o juro total é maior, e o saldo cai devagar nos primeiros anos. Se o comprador precisar vender ou quitar cedo, ainda deve mais do que no SAC.
• Nos dois: atrasar parcelas gera encargos. Se o contrato prevê o imóvel como garantia, a falta de pagamento pode ter consequências sobre o bem; as condições estão no contrato, e este artigo não detalha a lei que as rege. Taxa maior, prazo maior e correção do saldo aumentam o custo em qualquer sistema.
• Limite da comparação: a conta acima ignora seguros, tarifas e correção do saldo. O sistema de amortização é só uma parte do custo.

O que olhar no contrato: o CET

A taxa de juros nominal não mostra o custo completo. Nas operações com pessoas naturais, microempresas e empresas de pequeno porte, o Conselho Monetário Nacional (CMN) exige o Custo Efetivo Total (CET), uma taxa que consolida, na data do cálculo, os encargos e despesas da operação ². O cálculo considera o valor liberado e o que é cobrado do cliente: amortizações, juros, tarifas, tributos e seguros ². O CET é expresso como taxa percentual anual ². A instituição deve informá-lo e apresentar o demonstrativo antes da contratação ².

Comparar dois financiamentos pelo CET, e não só pela taxa de juros, permite ver o custo com tarifas e seguros. Mesmo assim, o CET não decide por você: prazo, sistema e valor da parcela são partes da mesma conta.

No Brasil: regras e quem fiscaliza

A norma do CET é do Conselho Monetário Nacional (CMN), a Resolução CMN 4.881/2020 ². Este artigo não confirmou em fonte aberta a norma geral sobre a supervisão das instituições financeiras; consulte o site do Banco Central. Limites de financiamento sobre o valor do imóvel, valor máximo do imóvel em cada modalidade, uso do FGTS e correção do saldo mudam com frequência e variam conforme o banco e o programa. Este artigo não confirmou esses limites em norma oficial; consulte o Banco Central e a instituição antes de simular. Tarifas, tributos e seguros integram o cálculo do CET ²; o imposto que incide em cada contrato consta do demonstrativo do banco.

Perguntas frequentes

SAC ou Price: qual cobra menos juros?

Com a mesma taxa, o mesmo valor e o mesmo prazo, o SAC soma menos juros, porque amortiza mais no início. No exemplo deste artigo, são R$ 72.600,00 contra R$ 86.598,00 (conta nossa). Isso não inclui tarifas e seguros.

Por que a primeira parcela da Price é menor?

Porque a Price divide o custo total em parcelas iguais, e no começo a maior parte da parcela paga juros. A amortização do primeiro mês é pequena, de R$ 521,65 no exemplo, e a parcela inicial fica abaixo da do SAC.

A parcela da Price nunca muda?

Em teoria, sim: é igual do início ao fim. Na prática, se o contrato prevê correção do saldo ou seguros que variam, o valor pago pode mudar. Leia o contrato.

Posso trocar de sistema depois de contratar?

Depende do contrato e do banco. O artigo não confirmou regra geral sobre isso em fonte oficial.

O que é amortização?

É a parte da parcela que reduz o saldo devedor, ou seja, o quanto ainda falta pagar ¹. A outra parte são os juros.

Para fechar

SAC e Price diferem em quando a dívida é abatida: o SAC abate mais no início e tem parcelas decrescentes, e a Price mantém a parcela fixa e abate devagar no começo. Por isso a Price costuma somar mais juros, e o SAC pesa mais no orçamento inicial. A conta mostra o mecanismo, mas o custo real de um contrato inclui taxa, prazo, tarifas, seguros e correção, que o CET ajuda a reunir. Veja também Juros compostos: o que são, como funcionam e como fazer a conta e Taxa nominal, efetiva e equivalente: o que são, como converter e como comparar juros.