Ganho de capital na venda de imóveis: quando há imposto, como se calcula e quais são as isenções

O que é

Ganho de capital é o lucro na venda de um bem: o valor da venda menos o custo de aquisição, quando a diferença é positiva ³. Em imóveis, vale para casa, apartamento, terreno, sala comercial e imóvel rural ¹. A pessoa física que tem esse ganho, em regra, apura e paga imposto de renda sobre ele ³.

O imposto não incide sobre o preço total. Se alguém compra por R$ 300 mil e vende por R$ 600 mil, a base de cálculo parte dos R$ 300 mil de diferença, e não dos R$ 600 mil. Se a venda sai por menos do que o custo, não há ganho e, portanto, não há imposto ³.

Este texto trata da pessoa física residente no Brasil que vende imóvel. Empresa e vendas no exterior têm regras próprias.

Como funciona

A conta tem quatro passos ¹:

1. Valor de alienação. É o preço da venda. Se o vendedor pagou corretagem e tem comprovante, esse valor é deduzido do preço ¹. Em financiamento com saldo devedor repassado ao comprador, conta só o valor efetivamente recebido ¹.
2. Custo de aquisição. É o valor expresso em reais que consta na escritura e na declaração de bens. Para imóveis comprados a partir de 1º de janeiro de 1996, não há correção monetária; antes disso, há regras de atualização ¹.
3. Despesas que entram no custo. Quando comprovadas com documento idôneo, podem integrar o custo, entre outras, as obras e reformas com projeto aprovado, as pequenas obras de conservação, o imposto de transmissão (ITBI) pago na compra, a escritura e o registro pagos por quem comprou, a corretagem da compra e a contribuição de melhoria ¹.
4. Redutores e alíquotas. Sobre o ganho podem incidir fatores de redução, e o resultado recebe a alíquota da tabela progressiva ¹.

Os documentos precisam ser guardados. Para reformas, a Receita fala em notas fiscais (obras com empresa) ou recibos (serviço de pessoa física) mantidos por pelo menos cinco anos após a venda ¹.

Os fatores de redução

Para quem tem imóvel antigo, parte do ganho reflete só a passagem do tempo. A lei criou reduções que valem, nesta ordem, quando cabíveis ¹:

• Imóvel adquirido até 1988: percentual fixo, que vai de 100% para imóveis de até 1969 a 5% para os de 1988 (Lei 7.713/1988, art. 18) ¹.
• FR1 = 1 ÷ 1,0060 elevado a m1, em que m1 é o número de meses entre janeiro de 1996 (ou a compra, se posterior) e novembro de 2005. Só atinge imóveis comprados até novembro de 2005 ¹.
• FR2 = 1 ÷ 1,0035 elevado a m2, em que m2 é o número de meses entre dezembro de 2005 (ou a compra, se posterior) e o mês da venda ¹.

Para vendas a partir de 1º de dezembro de 2005, a base fica: ganho × FR1 × FR2, depois da redução da Lei 7.713 quando houver ¹. Quanto mais tempo o imóvel ficou com o dono, menor a base.

A conta do imposto

Em texto simples:

Ganho = (preço de venda − corretagem paga na venda) − (custo de aquisição + despesas comprovadas) Base = Ganho × FR1 × FR2 (com as reduções que se aplicarem) Imposto = Base × alíquota da faixa

A tabela de alíquotas incide sobre a parcela do ganho em cada faixa, como a tabela do imposto de renda do salário ¹:

Valores e faixas em vigor segundo a Receita em abril de 2026; a tabela vale desde 1º de janeiro de 2017 ¹. Se o mesmo imóvel é vendido em partes, a partir da segunda venda (até o fim do ano seguinte à primeira) os ganhos se somam para definir a alíquota, descontando o imposto já pago ¹.

Na prática: venda de um apartamento em outubro de 2026

Um exemplo inventado, só para mostrar a conta. Os números não vêm de caso real.

• Compra: outubro de 2016, por R$ 300.000,00.
• Despesas comprovadas na compra e logo depois: ITBI, escritura e registro de R$ 12.000,00, mais uma reforma com projeto aprovado e nota fiscal de R$ 18.000,00.
• Custo total: R$ 300.000 + R$ 12.000 + R$ 18.000 = R$ 330.000,00.
• Venda: outubro de 2026, por R$ 600.000,00, com R$ 30.000,00 de corretagem pagos pelo vendedor.

Passo a passo:

1. Valor de alienação: R$ 600.000 − R$ 30.000 = R$ 570.000.
2. Ganho: R$ 570.000 − R$ 330.000 = R$ 240.000.
3. A compra foi depois de 2005. Então a redução da Lei 7.713 e o FR1 não se aplicam, e só o FR2 conta ¹.
4. A contagem de meses inclui o mês da compra e o da venda ¹. De outubro de 2016 a outubro de 2026, são 121 meses. FR2 = 1 ÷ 1,0035^121, perto de 0,6552 (arredondado).
5. Base: R$ 240.000 × 0,6552 ≈ R$ 157.250.
6. Alíquota: 15%, porque a base está na primeira faixa ¹.
7. Imposto: R$ 157.250 × 15% ≈ R$ 23.590, a pagar até o último dia útil de novembro de 2026 ¹.

Sem os fatores de redução, o imposto seria 15% de R$ 240.000, ou R$ 36.000. A diferença mostra o peso do tempo e das despesas comprovadas.

Neste exemplo o preço passa de R$ 440 mil, então a isenção do imóvel único não se aplica. É ilustração de mecanismo, não projeção nem estimativa para um caso real.

Isenções: único imóvel ou reinvestimento em 180 dias

A lei prevê dois caminhos principais para não pagar o imposto. Eles são diferentes e cada um tem exigências próprias ¹.

Valores e prazos conforme a Receita em abril de 2026 ¹.

Detalhes do único imóvel

• O limite de R$ 440 mil considera o valor de alienação. O ganho pode ser alto e ainda assim isento, se o preço respeitar o limite ¹.
• Em casal em comunhão, o limite se aplica ao valor total do imóvel. No regime de separação de bens, os requisitos são vistos por cônjuge ¹.
• Quem tem imóvel em copropriedade e outro em seu nome tem mais de um imóvel e fica sem a isenção ¹.

Detalhes do reinvestimento

• Os 180 dias contam da data de celebração do contrato de venda, incluindo esse dia. Com mais de um imóvel vendido, o prazo parte do primeiro contrato ¹.
• A corretagem paga pelo vendedor não faz parte do valor que precisa ser reaplicado ¹.
• A Receita aceita a compra de imóvel na planta ou em construção e a quitação de saldo de financiamento da compra de imóvel residencial que o vendedor já possui ¹. Quitar empréstimo feito com um familiar, sem ligação direta com a aquisição, não é aceito ¹.
• Também não é aceito usar o dinheiro para construir outro imóvel nem para reformas ou benfeitorias em imóveis que já são do contribuinte ¹.
• Se o prazo não é cumprido, o imposto passa a ser exigido, com juros de mora e, se não pago em 210 dias do contrato, multa ¹.

O que pesa na venda de um imóvel

O que as regras permitem:

• A base é o ganho, não o preço, e custo e despesas comprovadas a reduzem ¹.
• Imóveis mais antigos recebem reduções que podem diminuir muito a base ¹.
• Existem isenções específicas, com a lei definindo cada requisito ¹.

O que pesa do outro lado:

• Prova. Sem nota fiscal ou recibo de reforma, a despesa fica de fora do custo e a base do imposto sobe ¹.
• Prazos curtos. Perdido o prazo de 180 dias, o imposto é exigido com juros de mora e, após 210 dias do contrato, multa; a opção pela isenção é irretratável ¹.
• Sem compensação de perdas. Um ganho em um imóvel não pode ser abatido pelo prejuízo em outro vendido no mesmo mês; cada venda é apurada à parte ¹.
• Risco de erro de declaração. Quem opta pelo reinvestimento e não cumpre o prazo de 180 dias passa a dever o imposto, com juros de mora e, se não pagar em 210 dias do contrato, multa ¹. Para a isenção do único imóvel, confira os requisitos antes de informá-la: o texto da Receita não detalha a cobrança nesse caso.

Imposto e regras no Brasil

O imposto sobre ganho de capital é federal. A Receita Federal fiscaliza e administra o programa de apuração (GCAP), que apura o imposto sobre o ganho de capital, calcula o imposto devido e gera o DARF, o documento de pagamento ². As regras vêm de várias leis: Lei 7.713/1988 (incidência e redução para imóveis antigos), Lei 8.981/1995 (alíquotas), Lei 9.250/1995 (isenção do único imóvel), Lei 11.196/2005 (reinvestimento e fatores de redução) e Lei 13.259/2016 (faixas progressivas) ¹.

Prazos e programa

• Quando pagar: o imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao do recebimento. Se o preço é pago em parcelas, o ganho é dividido proporcionalmente e o imposto vence a cada recebimento ¹.
• Onde calcular: no programa GCAP, que também gera o DARF e permite importar os dados para a declaração do ano seguinte ². Em outubro de 2026, a versão mais recente listada pela Receita era o GCAP 2026, 1.2 ².
• Na declaração anual: a venda e o ganho entram na Declaração de Ajuste Anual do ano seguinte ¹.

Casos particulares

• Herança, legado e doação em adiantamento da legítima: a transferência pode ser feita pelo valor da última declaração de bens do falecido ou do doador, sem ganho na hora, ou por valor maior; a diferença positiva paga 15% (na herança, pelo espólio) ¹. Na doação a terceiros por valor acima do declarado, o ganho é tributado pelas alíquotas progressivas da tabela acima, e o imposto é pago pelo doador até o último dia útil do mês seguinte ¹. O herdeiro passa a ter como custo o valor pelo qual recebeu o bem ¹.
• Residente no exterior que vende imóvel no Brasil: o ganho é tributado, sem as isenções e reduções do residente ¹.
• Venda parcelada: o ganho é apurado como se fosse à vista, e o imposto é recolhido conforme as parcelas recebidas; a parte que é correção do saldo é tributada como juros, em separado ¹.
• Atualização de valor de imóvel: a lei teve janelas excepcionais (Dabim, até 16 de dezembro de 2024, e Rearp Atualização, de 2 de janeiro a meados de fevereiro de 2026, pela Lei 15.265/2025) em que o contribuinte pagou imposto para atualizar o custo. A Receita dá 16 e 19 de fevereiro como fim do Rearp em respostas diferentes ¹. Em outubro de 2026, ambas as janelas já estavam encerradas.

Atenção: a Receita informa que o seu manual considera a legislação até dezembro de 2025 ¹. Mudanças posteriores precisam ser conferidas nas fontes oficiais antes de qualquer decisão.

Perguntas frequentes

Se eu vender o imóvel por menos do que paguei, devo imposto?

Não. Ganho de capital é a diferença positiva entre venda e custo; sem diferença positiva, não há ganho ³. Esse prejuízo, porém, não abate o ganho de outro imóvel vendido no mesmo mês ¹.

Quem vende um imóvel de R$ 440 mil exatos tem isenção?

A regra diz "até R$ 440 mil", então o valor igual ao limite entra, desde que as demais condições também sejam cumpridas, entre elas a de ser o único imóvel e a de não ter vendido outro nos últimos cinco anos ¹.

Posso usar o dinheiro da venda para quitar meu financiamento?

Pode ser aceito, desde que o dinheiro quite saldo devedor da compra, a prazo, de um imóvel residencial que o vendedor já possui ¹. Dívida que não esteja ligada à aquisição do imóvel, como empréstimo entre particulares, não conta ¹.

Como as despesas com reforma entram na conta?

Obras e reformas com projeto aprovado pela prefeitura e pequenas obras de conservação podem integrar o custo, se comprovadas com nota fiscal ou recibo, e se discriminadas na declaração do ano em que foram feitas ¹.

Para fechar

O imposto na venda de um imóvel depende do ganho, e não do preço: custo comprovado, despesas e tempo de posse mudam a base, e a lei tem duas isenções com requisitos restritos ¹. Documentação e calendário pesam: sem comprovante, a despesa fica fora do custo e a base sobe; se o prazo de 180 dias não é cumprido, o imposto é exigido com juros e, após 210 dias do contrato, multa ¹. Os mesmos conceitos aparecem em outras vendas de bens, como ações Compensação de prejuízos em bolsa: o que é, como funciona e como declarar e criptoativos Tributação de criptoativos: quando há imposto, quanto é e o que declarar, cada qual com regras próprias.