SFH e uso do FGTS no financiamento: o que é, como funciona e quais são as regras

O que é

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é o conjunto de instituições e regras criado pela Lei 4.380, de 1964, para facilitar e promover a construção e a compra da casa própria, "especialmente pelas classes de menor renda da população" ³. Na prática, "financiamento no SFH" quer dizer um financiamento imobiliário que cumpre as condições que o Conselho Monetário Nacional (CMN) fixou para esse sistema ¹.

O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é regido pela Lei 8.036, de 1990. O saldo fica em conta vinculada ao trabalhador, que só pode movimentá-lo nas situações listadas no art. 20 ⁵. Entre elas estão a compra da moradia própria (inciso VII), o pagamento de parte das prestações de financiamento no SFH (inciso V) e a liquidação ou amortização do saldo devedor (inciso VI) ⁵. O FGTS não é um financiamento: é um saldo que o trabalhador tem e que pode, sob condições, ser usado dentro do financiamento ⁶.

Os dois se encontram num ponto: as regras do FGTS para amortizar, quitar ou pagar prestações usam o SFH como referência ⁵⁷.

Como funciona o SFH

A norma central é a Resolução CMN 4.676, de 31 de julho de 2018. São operações no âmbito do SFH os financiamentos habitacionais contratados por instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central que observem os critérios de concessão e as condições específicas do sistema ¹.

Em outubro de 2026, o texto consolidado da resolução trazia estas condições específicas no art. 13 ¹:

• valor do imóvel: limite máximo de avaliação de R$ 2.250.000,00, fixado pela Resolução CMN 5.255, de 10 de outubro de 2025, em vigor desde a publicação; o limite anterior era de R$ 1.500.000,00 ¹²;
• custo do crédito: custo efetivo máximo para o mutuário (quem toma o empréstimo) de 12% ao ano, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros ¹;
• o que fica fora desse teto de 12%: o custo do seguro de morte e invalidez permanente, de danos físicos ao imóvel e de responsabilidade civil do construtor, e o valor das tarifas dos arts. 8º-A e 14 ¹.

O art. 14 permite, nas operações do SFH, tarifas por serviços especiais a pessoas naturais: as previstas na regulamentação da cobertura securitária e uma tarifa mensal de administração do contrato, limitada a R$ 25,00 ¹. O art. 8º-A trata da tarifa de avaliação ou reavaliação do imóvel dado em garantia, que só pode cobrir custos efetivamente incorridos ¹.

Fora do SFH existe o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), criado pela Lei 9.514, de 1997, com a finalidade de promover o financiamento imobiliário em geral ⁴.

Cota de crédito e garantia

A "cota de crédito" é a parte do valor do imóvel que o banco empresta. Na aquisição de imóvel residencial por pessoa natural, a norma limita a cota a 80% do valor de avaliação e permite até 90% quando o sistema de amortização for o SAC (Sistema de Amortização Constante) ou o Sacre (Sistema de Amortização Crescente) ¹. O SAC é explicado na seção da conta, mais adiante. O restante é a entrada, que o comprador paga com recursos próprios, o que pode incluir o FGTS ⁶.

O imóvel financiado costuma ficar em garantia do próprio empréstimo. Para financiamentos de aquisição, a norma admite a alienação fiduciária ou a hipoteca em primeiro grau do imóvel financiado ou de outro imóvel, entre outras garantias ¹. Na alienação fiduciária, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel, só como garantia da dívida, e ela nasce com o registro do contrato no Registro de Imóveis ⁴. Veja Alienação fiduciária: o que é, como funciona e o que acontece se a parcela atrasa.

Como o saldo do FGTS entra no financiamento

O saldo pode ser usado nestas operações ⁶:

1. Aquisição de imóvel residencial concluído, usado ou em construção;
2. Amortização ou liquidação do saldo devedor, ou pagamento de parte das prestações, em financiamento no SFH e em outros casos que a regra do FGTS prevê ⁷;
3. Caução de créditos futuros: o trabalhador autoriza, na assinatura do contrato de compra, que valores que ainda vão entrar na conta do FGTS fiquem retidos para amortizar, liquidar ou pagar parte das prestações. Segundo a página oficial, vale para renda familiar mensal de até R$ 2.640,00 e para financiamento concedido no SFH com recursos do FGTS ⁸.

Amortizar é pagar uma parte do principal da dívida antes do cronograma. Liquidar é pagar o saldo inteiro. Pagar parte das prestações é usar o FGTS para abater cada parcela mensal.

O que mudou no teto do FGTS fora do SFH

A página oficial do FGTS sobre amortização afirmava, em 28 de outubro de 2026, que o uso em financiamento fora do SFH valia para contratos a partir de 12 de junho de 2021 e para imóvel com avaliação de até R$ 1.500.000 ⁷.

Em 26 de novembro de 2025, porém, o Conselho Curador do FGTS aprovou a mudança que acompanha o novo limite do CMN. Segundo o Ministério do Trabalho e Emprego, o FGTS passou a valer para imóveis de até R$ 2,25 milhões, inclusive para quem financiou entre 2021 e 2025, e para contratos fora do SFH a partir de 12 de junho de 2021, desde que o imóvel respeite o limite do CMN ⁹. Como a página de orientação ainda trazia o texto anterior, o limite aplicado ao seu contrato deve ser confirmado com o agente financeiro.

Quem pode usar: os requisitos

Para amortizar, liquidar ou pagar parte das prestações, a página oficial do FGTS pede que o trabalhador ⁷:

• seja o mutuário ou coobrigado do financiamento;
• tenha três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos consecutivos ou não;
• não seja titular de financiamento ativo no SFH em qualquer parte do país;
• não seja proprietário, possuidor ou titular de direitos sobre outro imóvel residencial, concluído ou em construção, no município onde trabalha ou mora, nos municípios vizinhos ou na mesma região metropolitana.

A nota do ministério sobre a decisão de novembro de 2025 repete os requisitos de três anos de trabalho com FGTS, de não ter outro financiamento ativo no SFH e de usar o imóvel como moradia própria ⁹.

Limites e intervalos

Para pagar parte das prestações, o FGTS cobre até 80% de cada prestação, em até 12 prestações, e são aceitas até seis prestações vencidas ⁷. Para amortização ou liquidação, é preciso esperar ao menos dois anos entre um uso e outro ⁷. A lei fixa o mesmo desenho: três anos de FGTS para o uso na compra e nas prestações, e dois anos entre amortizações ⁵.

A conta: SAC e Price

O valor de cada prestação depende do sistema de amortização, a regra que define como a dívida é paga ao longo do tempo. Os dois mais citados são:

• SAC (Sistema de Amortização Constante): a parte do principal paga por mês é sempre igual. Os juros caem à medida que o saldo cai, então a prestação começa maior e diminui.
• Tabela Price: a prestação é fixa (sem contar reajustes). No início, a maior parte dela é juro; o principal é amortizado mais devagar.

As fórmulas, em texto simples, com P = valor financiado, n = número de meses e i = taxa mensal:

• SAC: amortização mensal = P ÷ n; juros do mês = saldo anterior × i; prestação = amortização + juros.
• Price: prestação = P × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n)). É a fórmula do valor presente de uma série de pagamentos iguais, isolada para a prestação; nela, os juros do mês diminuem e a parte do principal aumenta a cada prestação ¹⁰.

Os contratos podem trazer ajustes (atualização do saldo, seguros, tarifas). O CET (custo efetivo total) é a medida que reúne juros e demais custos do contrato; veja CET (custo efetivo total): o que é, como é calculado e o que entra na conta.

Na prática: um financiamento hipotético de R$ 400.000

Atenção: os números abaixo são ilustração, não projeção nem oferta. A taxa de 10% ao ano foi escolhida só para o exemplo e fica abaixo do teto de 12% ¹. O cálculo não inclui seguros nem tarifas.

Suponha, em 28 de outubro de 2026, um imóvel residencial com valor de avaliação de R$ 500.000,00. A cota de 80% permite financiar até R$ 400.000,00 ¹. A entrada é de R$ 100.000,00: por exemplo, R$ 60.000,00 de FGTS (se o trabalhador cumprir os requisitos ⁵⁶) e R$ 40.000,00 de recursos próprios.

Prazo de 360 meses, taxa de 10% ao ano. A taxa mensal equivalente é 1,10^(1/12) − 1, ou cerca de 0,7974% ao mês.

SAC:

1. Amortização mensal: R$ 400.000 ÷ 360 = R$ 1.111,11.
2. Juros do 1º mês: R$ 400.000 × 0,7974% ≈ R$ 3.189,68.
3. 1ª prestação: R$ 1.111,11 + R$ 3.189,68 ≈ R$ 4.300,79. A última fica perto de R$ 1.120.
4. Total de juros no prazo: cerca de R$ 575.700.

Price:

1. Prestação fixa: R$ 400.000 × 0,7974% ÷ (1 − 1,10^(−30)) ≈ R$ 3.383,56.
2. Total pago: R$ 3.383,56 × 360 ≈ R$ 1.218.100.
3. Total de juros no prazo: cerca de R$ 818.100.

No exemplo, o SAC tem a prestação inicial maior e paga menos juros no total; a Price tem a prestação inicial menor e paga mais juros.

Efeito do FGTS: se o trabalhador usasse R$ 30.000,00 do FGTS para amortizar o saldo no início, a dívida cairia de R$ 400.000,00 para R$ 370.000,00, e os juros do mês seguinte cairiam na mesma proporção, para perto de R$ 2.950. Isso é aritmética de saldo; o contrato define se a amortização reduz o prazo ou a prestação.

SFH ou SFI: o que muda

A tabela compara o que é regra e não indica qual enquadramento serve a cada caso.

Vantagens e riscos

O que o arranjo oferece:

• Limite oficial de custo efetivo (12% ao ano) e de tarifa mensal de administração (R$ 25,00) nas operações do SFH ¹.
• Possibilidade de reduzir a dívida ou a prestação com o saldo do FGTS ⁶⁷.
• Regras públicas, descritas em norma do CMN, em lei e nas páginas do agente operador do FGTS ¹⁵⁷.

O que exige atenção:

• O teto de 12% ao ano não inclui seguros e certas tarifas, então o custo total pode ser maior ¹.
• O financiamento é um compromisso longo. Se a dívida vencer e não for paga, o credor pode pedir ao Registro de Imóveis a intimação do devedor; sem o pagamento no prazo, a propriedade do imóvel é consolidada em nome do credor ⁴.
• Usar o FGTS gasta um saldo do trabalhador que, de outro modo, ficaria na conta para as demais situações em que a lei permite a movimentação ⁵.
• Há intervalos mínimos entre usos (dois anos entre amortizações) e limite de 80% sobre cada prestação ⁷.
• A regra muda por resolução do CMN e do Conselho Curador do FGTS. O limite do SFH subiu de R$ 1.500.000,00 para R$ 2.250.000,00 em outubro de 2025 ², e o uso do FGTS foi ajustado em novembro de 2025 ⁹.

Quem regula e quem fiscaliza

O CMN fixa as condições do crédito imobiliário e do SFH, e o Banco Central do Brasil divulga a norma; as instituições que concedem o crédito são as autorizadas a funcionar pelo Banco Central ¹. O FGTS é regido pela Lei 8.036, de 1990. A Caixa Econômica Federal é o agente operador do fundo e o Conselho Curador define diretrizes e programas de aplicação dos recursos ⁵. Os bancos que concedem o crédito atuam como agentes financeiros na intermediação do uso do saldo ⁶.

Perguntas frequentes

Qual é o limite de valor do imóvel no SFH?

Segundo a Resolução CMN 5.255, de 10/10/2025, o valor de avaliação máximo é de R$ 2.250.000,00. O limite anterior era de R$ 1.500.000,00 ¹².

Quanto tempo de FGTS é preciso para usar o saldo na casa própria?

A página oficial exige três anos de trabalho sob o regime do FGTS, que podem ser somados em empregos diferentes e não precisam ser seguidos ⁷.

O FGTS pode pagar as prestações?

Em parte. Segundo a página oficial, o uso cobre até 80% de cada prestação, em até 12 prestações, com até seis vencidas ⁷.

O teto de 12% ao ano é o custo total do financiamento?

Não. Ele é o custo efetivo máximo no SFH para juros, comissões e outros encargos financeiros. O seguro de morte e invalidez, o de danos físicos ao imóvel e as tarifas dos arts. 8º-A e 14 não entram nessa conta ¹.

O que mudou no FGTS em novembro de 2025?

O Conselho Curador do FGTS aprovou, em 26 de novembro de 2025, o uso do fundo em imóveis de até R$ 2,25 milhões, acompanhando o novo limite do CMN ⁹. A página de orientação do FGTS ainda trazia o limite anterior em outubro de 2026 ⁷; o agente financeiro informa o que vale para o contrato.

Para fechar

O SFH é um conjunto de limites públicos (valor do imóvel e custo do crédito) e o FGTS é um saldo do trabalhador que, cumpridos os requisitos, pode entrar na compra, na amortização ou nas prestações. Os números mudam por resolução, e as regras do FGTS fora do SFH foram alteradas em novembro de 2025, então o contrato e o agente financeiro valem mais do que qualquer resumo. Para o custo completo de um crédito, veja CET (custo efetivo total): o que é, como é calculado e o que entra na conta; para a garantia do imóvel, veja Alienação fiduciária: o que é, como funciona e o que acontece se a parcela atrasa.